O presidente Luiz Inácio Lula da Silva sancionou o Marco Legal das Garantias na segunda-feira (30). Essa lei estabelece novas regras para empréstimos com o uso de imóveis como garantia. No entanto, um trecho que permitia a apreensão de veículos sem autorização judicial foi vetado.
De acordo com o texto, a proposta legislativa é inconstitucional, pois permitiria a busca e apreensão extrajudicial de bens móveis alienados fiduciariamente, sem a necessidade de uma ordem judicial. O governo justifica o veto afirmando que essa permissão poderia criar riscos para os direitos e garantias individuais, como o direito ao devido processo legal e à inviolabilidade do domicílio.
Além disso, a lei publicada no Diário Oficial da União desta terça-feira (31) determina que os valores dos empréstimos com garantia de imóveis não podem ultrapassar o valor do próprio imóvel em caso de hipoteca, penhora ou transferência para pagamento de dívidas.
O Marco Legal das Garantias também traz outras mudanças, como a permissão para uma segunda alienação fiduciária sobre o mesmo imóvel, sem relação com o valor do empréstimo original. Também está previsto o recarregamento da garantia, no qual o proprietário paga uma parte do imóvel e o banco devolve uma parte do valor já quitado, que volta a ser cobrado com a dívida original.
Outra novidade é a possibilidade de utilizar um agente de garantia, contratado pelos bancos, para gerir a garantia em favor de mais de um credor, especialmente em empréstimos empresariais. É importante destacar que os empréstimos podem ser feitos com bancos ou instituições diferentes, exceto no caso do recarregamento. Também não há um limite máximo de empréstimos ou valor máximo, mas os financiamentos bancários são regulados pelo BC para evitar riscos.
Vale ressaltar que a primeira parte da lei é exclusiva para imóveis e ainda não abrange outros bens, como veículos.
No que diz respeito à cobrança de mais de um empréstimo sobre a mesma propriedade, as alienações fiduciárias anteriores terão prioridade em relação às posteriores durante a cobrança. O cartório responsável chamará todos os credores para informarem seus créditos e o primeiro credor a executar receberá o dinheiro, que será distribuído aos demais seguindo uma ordem. Caso não haja dinheiro suficiente, o último credor não receberá e o excedente será devolvido ao proprietário do imóvel.
Após a quitação da dívida, o credor terá 30 dias para fornecer ao devedor o termo de liquidação. Em caso de descumprimento, o fiduciário terá que pagar uma multa equivalente a 0,5% do valor do contrato.
No caso de imóveis localizados em diferentes localidades, a intimação para a cobrança poderá ser solicitada a qualquer cartório competente, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.
Outro aspecto relevante é a figura do agente de garantia, que será escolhido pelos credores e atuará em nome próprio e em benefício deles. Esse agente poderá ser substituído por decisão do credor único ou da maioria dos titulares de créditos garantidos, desde que a substituição seja devidamente divulgada.
Após receber o valor proveniente da realização da garantia, o agente terá 10 dias úteis para efetuar o pagamento aos credores.
Essas são algumas das principais informações sobre o Marco Legal das Garantias, que traz mudanças significativas para empréstimos com o uso de imóveis como garantia.
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